昨晚的联邦预算，对你的投资房产意味着什么？

2026–27 联邦预算案带来了数十年来对房地产税务最重大的调整。以下是我用最通俗易懂的方式，为大家解读这些变化对房东意味着什么，以及如果我是你，现在会怎么做。

老实说，昨晚的预算案让我比预期更晚睡。不是因为它会对房地产投资者造成灾难，而是因为里面有很多细节和层次，我认为很容易在媒体标题中被忽略。所以我想趁着市场声音变得太嘈杂之前，用最简单的语言，先为我们的房东写下这篇分析。

财政部长 Jim Chalmers 确认了两项重大变化：负扣税（Negative Gearing）规则将大幅收紧，以及投资房资本利得税（CGT）制度将进行重组。这两项政策都将在 2027 年 7 月 1 日正式生效 —— 也就是说，大家还有时间规划。但真正正确的开始时间，是现在，而不是一年后。

首先 —— 对现有房东来说的好消息

如果你已经持有投资房，或者在 2026 年 5 月 12 日晚上 7:30（AEST）之前已经签订购房合同 —— 即使还未交割（settlement）—— 你都将被完整纳入“旧负扣税制度”的 grandfathering（祖父条款）保护范围，而且只要你持续持有该物业，这项保护就会一直存在。

“如果你在预算案公布前已经进入市场 —— 包括已经签约但尚未交割 —— 你的负扣税权益将获得完全保护，而且没有物业数量限制。”

—— Ping Han
Place Sunnybank 联合创始人兼物业管理总监

我特别想强调这一点，因为今天早上已经有不少房东打电话来，非常紧张地询问。只要你今天已经拥有投资房，你现在所拥有的负扣税权益不会改变。你现在拥有的政策待遇，只要继续持有，就会一直保留。

Grandfathering（祖父条款）—— 哪些会受到保护：

• 所有在 2026 年 5 月 12 日晚上 7:30（AEST）之前已持有或已签约的物业，其负扣税权益完全保留。投资组合数量不限。
• 尚未交割的合同也包括在内。只要你在预算案公布前完成 exchange（签约），即使还未 settlement，也受到现有制度保护。
• 这些保护会持续有效，直到你出售该物业为止。如果出售后重新购买已建成物业，政策时钟将重新计算。

“对于现有房东而言，这些变化目前看起来不会对你造成直接影响，甚至因为旧税务制度获得 grandfathering 保护，你可能反而处于更有利的位置。”

—— Damian Hackett
Place Estate Agents CEO

实际上改变了什么 —— 以及什么时候开始

从 2027 年 7 月 1 日开始：

对于预算案公布后（即 2026 年 5 月 12 日晚上 7:30 后）购买的“已建成住宅投资房”，负扣税将不再可以抵扣工资收入或其他个人收入。

不过：

• 亏损仍可用于抵扣其他投资房的租金收入；
• 未使用的亏损仍可结转（carry forward）；
• 未来出售时，仍可用于抵扣资本利得；
• 新建房（New Builds）则继续完全保留负扣税资格。

与此同时，资本利得税（CGT）方面：

现行熟悉的 50% CGT 折扣将被“通胀指数调整（Indexation）”制度取代，并且对剩余资本利得设置最低 30% 税率。

这里有一个非常关键的过渡规则：

• 2027 年 7 月 1 日之前产生的资本增值，仍适用旧的 50% CGT 折扣；
• 只有 2027 年 7 月 1 日之后新增的涨幅，才适用新制度；
• 即使是你已经持有多年的物业，也同样如此。

税务变化总结表

大部分房东会忽略的 CGT 重点

你的现有投资房负扣税受到保护 —— 但资本利得税规则会改变。

即使你已经持有物业很多年，2027 年 7 月之后新增的资本增长，仍会适用新的 CGT 制度。

这也是为什么：

在 2027 年 7 月前进行一次物业估值（Property Appraisal）会变得非常重要。

因为：

如果你能在 2027 年 7 月 1 日前，建立一个清晰且有文件记录支持的物业市场价值基准：

• 那之前累积的涨幅，仍适用旧的 50% CGT 折扣；
• 只有之后新增的涨幅，才适用新规则。

未来出售时，这可能对你的税务结果产生非常大的差异。

免费服务 · Place Sunnybank

我们可以在 2027 年 7 月前，为您免费安排物业估价（Appraisal）

Place Sunnybank 是一家全方位服务地产公司。除了物业管理与销售外，我们团队长期为布里斯班南区提供专业且完整的物业市场估值服务。

作为我们对房东客户的承诺之一：

我们目前提供免费的物业估值服务，帮助您在 2027 年 7 月 1 日 CGT 过渡日期之前，建立一个明确的市场价值基准。

这是目前你可以采取的最实际行动之一，而且完全免费。

只需联系我们，我们会安排适合您的时间。

请注意：

若用于 ATO（税务局）正式记录用途，注册估价师（Registered Valuer）出具的正式估值报告，法律效力会更高。

我们的免费 appraisal 是一个非常好的起点，也可以帮助您判断是否需要进一步做正式估值。如有需要，我们也非常乐意协助您了解整个流程。

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新建房：预算案中真正的利好

预算案中，有一项我认为是真正积极的部分：

新建房（New Builds）获得了非常明显的政策保护。

包括：

• 新建房继续完整保留负扣税；
• 投资者未来出售时，可以选择：
  • 旧的 50% CGT 折扣制度；
  • 或新的指数化制度；
  • 选择对自己更有利的方式。

此外，政府还宣布：

• 投入 20 亿澳元设立 Local Infrastructure Fund；
• 未来十年支持约 65,000 套新住房建设；
• 同时延长海外买家购买已建成住宅禁令至 2029 年 6 月。

这些政策都对布里斯班房地产市场形成支持。

不同类型投资者意味着什么

🏠 现有房东

你目前处于最有利的位置。

• 负扣税获得 grandfathering 保护；
• 2027年前CGT待遇维持；
• 新投资者减少，未来竞争可能降低。

✦ 已获得保护

📈 长期持有者

新的 CGT 制度某种程度上更鼓励长期持有。

如果你本身就是长期投资者，这套政策其实与长期策略一致。

而布里斯班市场的基本面，本身就更奖励长期持有。

✦ 政策对你有利

🏡 自住房屋主

家庭自住房（Principal Place of Residence）仍完全免 Capital Gains Tax。

这些变化只针对投资房。

你的自住房完全不受影响。

✦ 完全没有变化

🏗 新投资者

未来机会明显更偏向新建房。

因为：

• 保留完整负扣税；
• 出售时可选择更有利的CGT制度；
• 还有政府基建资金支持。

✦ 新建房会是重点方向

布里斯班与东南昆州 —— 基本面没有改变

虽然政策环境正在变化，但布里斯班房地产的核心逻辑并没有改变。

财政部自己的模型也显示：

这些政策更可能导致“涨幅放缓”，而不是市场大跌。

房地产市场最终仍然由：

• 供应
• 需求
• 利率
• 人口增长

这些因素决定。

特别是布里斯班与东南昆州，依然具备非常强的长期基础。

正如 Place Estate Agents CEO Damian Hackett 所说：

“这些变化会改变投资者行为与资金流向，但不会削弱市场对房地产长期价值的信心。”

为什么 Brisbane South 仍是优秀长期持有区域：

📊 人口增长
SEQ 持续吸引新居民迁入

🚆 基础设施投资
大量公共与私人投资持续改善生活品质

🏘 住房供不应求
结构性住房短缺继续支撑租赁需求

✈️ 州际人口迁移
SEQ 持续吸引来自悉尼与墨尔本的人口

我现在会建议你做什么

我不是财务顾问，具体情况仍取决于你的个人结构。

但作为你的物业经理，这是我目前正在建议房东们做的事：

不要恐慌 —— 但也不要拖延

政策 2027 年才生效。

你有时间规划，但没有时间忽视。

尽快和会计师沟通

尤其如果你：

• 持有多套物业；
• 使用 family trust；
• 未来18个月考虑买卖物业。

在2027年7月前完成物业估值

现在建立物业价值记录，未来可能对你的 CGT 结果产生重大影响。

我们提供免费 appraisal 服务，欢迎联系我们安排。

如果考虑下一次投资，认真研究新建房

因为新建房目前税务待遇明显优于预算案后购买的已建成住宅。

欢迎联系我们

我们每天都在和布里斯班房东沟通，也很乐意帮助您分析这些政策会如何影响您的物业与长期规划。

我的真实看法

这确实是一次重大政策转变，我不会假装它不重要。

政府已经明确决定，要改变未来房地产投资的税务逻辑，而这将逐步改变市场结构。

但对于绝大多数现有投资者而言：

grandfathering 的保护力度其实非常完整。

你今天拥有的权益，基本都被保护下来了。

而“优质地段的布里斯班房地产”，长期投资逻辑并没有改变。

我从 2016 年开始从事物业管理，经历过很多政策变化与市场周期。

真正长期决定结果的，从来都不是单一政策，而是：

• 物业有没有被管理好；
• 租客是否稳定；
• 长期定位是否正确。

而这也是我们每天持续专注在做的事。

如果你对这次预算案、你的物业，或者任何相关问题有疑问，欢迎随时联系我们。

“自2016年以来，我们一直在管理布里斯班投资物业。我们的工作，始终是帮助房东真正理解市场发生了什么，并协助大家做出更好的决策。

如果你想讨论这些变化，或者希望在2027年7月前预约免费的物业估值，我随时欢迎你联系我。”

—— Ping Han

关于 Ping Han

Place Sunnybank 联合创始人兼物业管理总监
MacGregor, QLD

BEng (Mech) MCom CPA Dip. Financial Services Licensed Real Estate Agent

Ping Han 于 2016 年与丈夫 Owen Chen 共同创立 Place Sunnybank，并从零开始建立公司的物业管理部门。

她拥有机械工程、应用金融与注册会计背景，为物业管理带来了非常强的逻辑分析与系统化管理能力，也帮助 Place Sunnybank 成长为布里斯班南区最受认可的地产公司之一。

Ping 长期积极参与 REIQ 相关行业事务，曾接受 Australian Property Investor Magazine 采访，也曾登上 Channel Nine 讨论昆州租赁市场。

Place Sunnybank 于 2022 年获得：

🏆 REIQ Medium Residential Agency of the Year

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重要声明

本文仅为一般性信息，不构成财务、法律或税务建议。

文中提及预算措施目前仍需通过国会审批，尚未正式立法。

在对投资组合做出任何决定前，请务必咨询合资格会计师或财务顾问。

Place Sunnybank 不提供财务建议。

Place Sunnybank 提供的物业 appraisal 属于市场评估；若用于 ATO 正式用途，建议采用注册估价师出具的正式估值报告。

关于您的投资物业有问题？

我们的团队每天都在与布里斯班房东合作。

欢迎联系我们，一起讨论这次预算变化 —— 或预约您在 2027 年 7 月前的免费物业估值服务。