持有还是卖出？这是精明投资者真正关心的问题

ph@eplace.com.au (Ping Han) — Wed, 19 Aug 2026 02:24:00 GMT

每周我都会收到同样的头条新闻，只是刊头各不相同。房价趋缓。成交率徘徊在30%左右。买家重新掌握主动权。

这些说法都准确无误。但几乎没有一条能回答房东们真正向我提出的问题——他们问的不是“ 市场现状如何” ，而是“ 我该如何应对”。

这两个问题截然不同，而第二个问题的答案远比第一个更有价值。作为一名注册会计师，我会这样分析：

你所关注的市场，很可能并非你真正身处的市场

2026年5月12日的预算案为投资者市场划下了一道界限，且这一界限是永久性的。

只要你在该日期澳大利亚东部标准时间（AEST）晚7:30之前已拥有投资房产——或持有已签署的合同——你的负杠杆权益将享受“祖父条款”保护。只要你持有该资产，租金亏损便可继续抵扣工资及其他收入。这已是现行法律，而非提案。

若在该时刻之后购买现房住宅，自2027年7月1日起，亏损将被“隔离”：仅可抵扣住宅租金收入或出租房产的资本利得，超出部分可结转至未来年度。

最关键的一点在于：“既得权益”与房产本身挂钩，而非与您本人或您的贷款相关。一旦出售，无论出价多高，您都无法重新获得该权益。澳大利亚联邦银行（CommBank）在其住房市场展望报告中直言不讳地指出，这是一种“锁定效应”，促使现有业主选择持有而非挂牌出售。

因此，如果低迷的市场让你考虑出售，首先要估算你将要放弃的究竟是什么。这不仅仅是一项资产。

但享有“既得权利”并不意味着不受影响

关于这一点，我需要对某些观点提出异议。

负杠杆政策受到保护，但资本利得税则不然，或者说并非完全如此。从2027年7月1日起，50%的减免将被成本基础指数化所取代，并设定30%的最低税率。对于截至该日期累计的收益，您仍可享受50%的减免；此后则适用新制度。

对于真正的长期持有者而言，大部分收益都位于新规适用线以右。但这会改变你原本计划在五到十年内出售的任何房产的税务计算，因此有必要妥善记录你在2027年7月1日的估值状况。这需要在此日期之前与你的会计师商讨，而不是之后。

真正的转变：从以税收为导向转向以现金流为导向

三十年来，澳大利亚房地产投资的很大一部分一直由税务部门提供支持。这种补贴正在从新购入的现房中撤出，而市场正在我们眼前重新定价。

这一点在贷款数据中可见一斑。投资者贷款承诺额在6月季度下降了8.6%，较一年前低了近15%。Herron Todd White发现，房地产专业人士普遍预期投资者要么减持，要么完全停止购买。

但市场基础并未改变。6月和7月期间，布里斯班的空置率维持在0.9%。各首府城市的空置率均低于2%，其中五座城市甚至低于1%。

租金走势亦与之相呼应。截至6月的这一年中，布里斯班租金上涨了6.4%，高于全国5.9%的涨幅；而全国租金涨幅已从2025年中期3.4%的低点重新加速回升。世邦魏理仕（CBRE）预测，2025年至2030年间，53个首府城市区域的中位租金将上涨27%。

投资者购入量减少。无实质性新增供应。租户群体持续扩大。

这使得问题从 持有还是出售 转变为更有建设性的思考： 我能否让这处资产更接近收支平衡，并持有足够长的时间，以待市场短缺发挥作用？

第一步：贷款

将投资贷款转为只付利息模式，是大多数房东手中最快的现金流杠杆。租金足以覆盖利息和持有成本，本金保持不变，而资产价值则在后台悄然复利增长。

有两点需要注意。

再融资不应影响您的“ grandfathering ”——该权益与房产绑定，因此只要借款仍用于产生租金收入，无论更换贷款机构、转为只付利息，还是为房产翻新重新贷款，该权益都应保持不变。虽然值得根据您的具体情况确认，但设计初衷就是如此。

而且这并非免费。贷款机构收取的费用大约比同等本息还款利率高出0.30–0.40%，以600,000澳元的贷款为例，每年约为2,400澳元。只付利息期通常为五年，之后将恢复为还本付息，且恢复后的利率会有所上调，而非维持原水平。此外，当您下次借款时，银行对现有只付利息债务的评估标准也会更为严格。

只付利息是一种时间管理工具，而非投资策略。若经过深思熟虑地使用——例如用于资助房产翻新、度过经营低谷期、为收购腾出资金——它便物有所值。若仅为回避关于资产是否具备投资价值的艰难讨论，它只是将问题推迟了而已。

第二步：在现有房产本身上做工作

这是我最想大力推荐的一点，因为它成本最低，却最被忽视。

粉刷和铺设地板仍是租赁房产中单位投入回报率最高的改造项目。即使在空置率为0.9%的市场中，一处陈旧的房产依然能租出去。只是出租速度变慢了，可选租客范围缩小了，租金处于价格区间的最低端，且租客更早搬走。上述每一种结果所造成的损失，都远高于原本粉刷所需的费用。

BMT记录了一项60,000澳元的翻新案例，该翻新使每周租金提高了150澳元——投资回报率达13%——并将年度现金亏损转为略高于4,000美元的盈利。

该图表还揭示了为何“收支平衡”而非“正杠杆”才是更现实的目标。Cotality的研究主管直言不讳地指出，总收益率远低于资本成本，且在典型杠杆水平下，能让本地投资者实现正杠杆的区域寥寥无几。要真正实现正收益，通常需要的是自有资金，而非乐观情绪。

你不需要60,000澳元就能带来显著改变。油漆和新地板的费用通常在6,000–10,000澳元之间。一台分体式空调的安装费用为1,300–2,500澳元，在当前市场环境下，这能明显扩大租客群体。

请牢记以下三点：

翻新至市场租金上限，然后停手。 超过该郊区租金上限的部分只会让未来的买家获利，而非提升你的收益率。你的物业经理应该清楚这个上限在哪里。

较新的设施运行成本更低。 收益不仅体现在租金上，还体现在减少的维修报修次数、避免的空置周数，以及租客租期从一年延长至三年。

正确处理税务问题。 维修费用可在发生当年抵扣；资本性改进则可计提折旧。量测师编制的明细表通常能带来数倍于其成本的回报，而拆除部分的残值往往会被忽略。

第三步：睁大眼睛买房

布里斯班7月份房价下跌0.6%，较5月份的高点低0.7%，但与去年同期相比仍上涨14.8%，中位数房价接近110万澳元。全国范围内的卖家让利幅度已扩大至3.6%。 7月中旬，布里斯班的成交率触及35.4%。

买家拥有五年来未曾有过的议价优势，而那些通常会与你竞价的投资者此次则选择观望。

有两点需坦诚提醒。目前，现房交易已不再享受“既得权益”保护——虽然仍可能具备投资价值，但其价值必须建立在收益率和增值潜力之上，而非依赖税收抵扣。而新建房产则仍可享受全额负杠杆优惠及50%的资本利得税减免，这正是该政策旨在鼓励的行为。

有一点需要更正

我经常听到有人说，通过公司或信托持有房产可以规避这些变化。事实并非如此。

这些措施适用于由个人、合伙企业、公司及大多数信托持有的住宅房产。豁免范围仅限于广泛持有的信托——如管理型投资信托及类似信托——以及养老金基金。家庭酌情信托并非规避手段。

资产结构依然至关重要，这关系到收入流向、资产保护、遗产传承，以及损失如何在实体内部进行隔离。这绝非规避2027年7月1日新规的途径。若有人向您提供相反的建议，请务必寻求第二意见。

这对您的影响

如果您在2026年5月12日之前购入房产，且该房产位于租客需求真实存在的地区，那么现在持有该房产的理由比一年前更为充分。这并非因为市场走强，而是因为您持有的房产无法被回购。

关键在于现金流管理。审慎规划贷款结构。投入8,000澳元用于粉刷和铺设地板。明确租金上限并据此定价。制定折旧计划。这些工作虽不令人兴奋，但每一项都会产生复利效应。

我们在布里斯班管理着数百处投资房产，其规律始终如一。表现优异的房产并非位于最佳郊区，而是那些保养良好、租给优质且长期居住的租户的房产。

如果您希望我们评估您的房产在当前市场租金中的定位，以及需要采取哪些措施来缩小差距，我们很乐意与您一起分析。

韩萍（Ping Han）是 Place Sunnybank 的联合创始人兼物业管理总监。本文仅提供一般信息，不构成个人税务、财务或法律建议。您的具体情况可能有所不同；在采取行动前，请咨询您的会计师或顾问。

来源：澳大利亚税务局（ATO）；《2026年财政法修正案（税制改革第1号）》；Cotality房价指数及2026年8月《月度住房图表集》；SQM Research空置率简报（2026年6月至7月）；澳大利亚统计局（ABS）贷款指标；世邦魏理仕（CBRE）《澳大利亚公寓市场展望》；澳大利亚联邦银行（CommBank）住房展望，2026年5月；BMT税务折旧。

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